Vastgoedontwikkelaars zijn doorgaans partijen die onderzoek verrichten naar de ontwikkelingsmogelijkheden van een vastgoedsite met als bedoeling om na de ontwikkeling zelf op te treden als bouwheer (promotor) om het project te realiseren. Zij zijn als het ware betrokken in het hele proces, vanaf de start van het ontwikkelingstraject tot bij de verkoop van de afgewerkte nieuwbouwunits.
Vansweevelt Ontwikkelaardij neemt de taak van ontwikkelaar over en vertegenwoordigt de eigenaar(s), waardoor er rechtstreeks verkocht kan worden aan een bouwpromotor (bouwbedrijf). Hieronder sommen we vijf redenen op waarom dat interessanter is dan een verkoop aan een vastgoedontwikkelaar.
Ontwikkelaars die na het ontwikkelingstraject zelf optreden als bouwheer nemen veel risico en moeten hiervoor vergoed worden. Zij kopen vaak niet-ontwikkelde gronden aan en lopen het risico dat het uiteindelijke vergunbare volume lager ligt dan verwacht. Hierdoor werken zij noodgedwongen met hoge risicomarges, wat zich vertaalt in een lagere grondwaarde. Het voordeel voor de eigenaar is echter dat hij op die manier een snelle verkoop kan realiseren.
Men kan ook een overeenkomst aangaan met een ontwikkelaar-promotor waarbij de verkoopprijs afhangt van het uiteindelijke volume van het vergunde project. Er wordt met andere woorden een prijs afgesproken per vergund appartement, huis of bouwgrond, of per vierkante meter. Hierdoor dient u het vergunningstraject af te wachten voordat u betaald wordt, maar krijgt u in ruil een betere prijs omdat u zelf mee in het risico deelt. Helaas ligt ook in deze situatie de verkoopprijs aanzienlijk lager dan na een ontwikkeling door Vansweevelt, aangezien een ontwikkelaar-promotor nog steeds substantiële marges aanrekent op de ontwikkeling, de grond en de constructie. Bovendien tekent u als het ware een ‘blanco cheque’ omdat u op voorhand niet exact weet hoeveel de verkoopprijs zal bedragen.
Een vastgoedontwikkelaar zal zijn risico’s contractueel zeer goed indekken. Als buitenstaander is het vaak erg moeilijk om alle gestelde voorwaarden te begrijpen en om te evalueren of ze wel billijk zijn. Vaak stelt de ene ontwikkelaar andere voorwaarden dan de andere waardoor het voorstel erg goed lijkt, maar u eigenlijk appelen met peren vergelijkt.
Zo kan het bijvoorbeeld zijn dat er een sterk bod komt, maar ‘onder de opschortende voorwaarde’ van het bekomen van een vergunning voor een groot volume dat vooraf niet grondig onderzocht is. Hierdoor wordt de vergunning hoogstwaarschijnlijk niet verleend en valt de deal na maanden of jaren in het water.
Bovendien wordt er in de vastgoedsector vaak gewerkt met een recht van opstal, waaraan de ontwikkelaar opnieuw een hele lijst voorwaarden zal koppelen. Hoe werkt dat net, zo’n recht van opstal? Wat is een aanvaardbare termijn voor een recht van opstal, en hoeveel mag u dat dan financieel meer opleveren? Let dus goed op, want de prijs is slechts één van de vele voorwaarden die belangrijk zijn bij de verkoop van een projectgrond.
Promotoren en vastgoedontwikkelaars die interesse hebben in uw projectgrond om er zelf op te bouwen hebben niet dezelfde belangen als uzelf. Zij verdienen hun geld door liefst zo goedkoop mogelijk aan te kopen en zo duur mogelijk te verkopen, wat volkomen normaal is. Hiermee willen we dus niet zeggen dat deze partijen per definitie onbetrouwbaar zijn, maar het kan toch geen kwaad om er even bij stil te staan.
Hoe kan u tenslotte weten of het finale bod écht het maximale is dat deze partij kan betalen? En hoe kan u zeker zijn dat er geen partij is die toch nog meer wil betalen, of betere randvoorwaarden stelt? U zou ervoor kunnen kiezen om uw projectgrond aan een grote groep ontwikkelaars en promotoren aan te bieden, maar dat werkt net averechts (zie punt 4).
Wanneer u een projectgrond aanbiedt aan een veelvoud van ontwikkelaars/promotoren door hen afzonderlijk te contacteren of de grond publiek te koop te zetten, hoopt u natuurlijk op die manier alle verschillende biedingen te kunnen vergelijken en de beste koper te selecteren. Helaas is dat niet wat er zal gebeuren, en zal u de verkoopkansen verbranden.
Alle individuele ontwikkelaars zullen namelijk weten dat de kans erg klein is dat zij uiteindelijk de site gaan mogen aankopen, aangezien er zoveel concurrentie is. Hierdoor zal de grote meerderheid zelfs geen tijd investeren in een analyse van de mogelijkheden en geen bod uitbrengen. De partijen die wel beperkt moeite willen doen om het dossier te bekijken zullen geen doorgedreven onderzoek verrichten, opnieuw omdat dit tijd en geld kost en de kans te klein is dat ze er iets aan zullen verdienen. Bovendien krijgt een projectgrond die zelfs nog maar enkele weken te koop staat al snel een negatieve reputatie. Resultaat: geen of lage biedingen.
Tenslotte kan het voorvallen dat wanneer verschillende ontwikkelaars gelijktijdig onderzoek verrichten naar de ontwikkelingsmogelijkheden van een bepaalde site, de gemeente of de stad zal weigeren om nog informatie te verschaffen. Zij worden tenslotte overrompeld door allerlei verschillende ontwikkelingsvoorstellen die ze moeten evalueren, terwijl de overgrote meerderheid van deze partijen nooit het project zal uitvoeren. Wanneer de gemeente of stad van mening is dat het hun dienstverlening verstoort, kunnen zij beslissen om geen ontwerpen meer te evalueren en vervolgens zelf een ‘kwalitatieve’ visie opmaken voor de site. Uiteraard verliest u op dat moment een hoop ontwikkelingsmogelijkheden die u in een gecontroleerd ontwikkelingstraject wel had gehad, en zakt de verkoopwaarde van de site aanzienlijk.